因所租房屋未办理建设工程规划许可证，承租方与出租方签订的租赁合同属于无效合同，那么承租方已经支付的租金能否要求返还？让我们来看一下，马鞍山市花山法院审理的一件房屋租赁合同纠纷案件。
2019年11月，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告的房屋用于经营汽车维修保养等服务，租赁期限为2019年11月6日起至2023年11月5日止，每月租金为4000元，押金20000元。合同签订后，原告依照合同约定向被告交纳了一年的租金和押金，并开始对外经营。后原告经营出现问题，要求被告减免房租，但未与被告达成一致，遂以案涉房屋未办理建设工程规划许可证为由将被告诉至法院，要求确认案涉《房屋租赁合同》无效，并要求被告退还其已交纳的租金和押金。
该案争议焦点有两个：一是案涉《房屋租赁合同》的效力问题。法院经审理查明，案涉房屋所属土地使用权为被告以出让方式取得的工业用地，案涉租赁房屋系被告自建，并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁房屋至法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故案涉《房屋租赁合同》应认定为无效。
二是租赁合同无效，原告能否要求被告返还已交纳的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告在使用案涉租赁房屋期间，应当按照合同约定的租金标准向被告支付房屋使用费用，故其主张退还租金没有法律依据，不应支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
法官提示
在日常的租赁业务中，出租方除了应保证租赁物能合法使用之外，对不动产特别是房屋应当取得不动产权属证书，或具有建设工程规划许可证，确保租赁物为合法建筑。否则，对外出租不具有建设工程规划许可证的房屋极易出现租赁合同无效的风险。租赁合同无效，虽然租金一般能获得支持，但承租方发生的其他损失如装饰装修损失等，出租方也应承担相应责任。
（谢蓉蓉）
