湖南法院网讯 近日，岳阳楼区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件，买方付款后，卖方既不交付房屋，又不办理变更登记，买方遂诉至法院，法院一审判决解除合同并返还购房款及中介费。
经审理查明，被告付依旺于2019年11月29日以银行贷款方式从岳阳某某置业公司购买了该公司开发的位于岳阳某某小区一套房屋，双方签订了商品房买卖合同。被告收房后，该房屋尚未办理房屋登记手续。
2021年8月21日，原、被告经第三人的介绍，双方达成买卖上述房屋的协议。2021年10月9日，原、被告及第三人将8月21日订立的协议终止后，重新订立一份房屋买卖合同，双方约定如下主要内容：1、被告将位于岳阳某某小区一套房屋出售给原告，该房屋因贷款设定了抵押，由被告在办理房屋过户前解除抵押。原告对该房屋的现状无任何异议，该房屋不动产证办理中，且已实地看房；2、该房屋总售价包括被告原应交的契税和维修基金等相关费用，总售价为257,000元；3、原告于2021年10月9日支付被告购房定金130,000元，原告在办理手续，最迟应于2021年10月31日之前办理支付被告购房款127,000元；4、原、被告双方另行委托代办机构办理（须签订委托办理协议并按代办机构要求配合办理手续）；5、签订本合同后，原、被告各应支付第三人居间服务费4,000元；6、所缴纳的税、费由原告承担；7、如违约行为超过三十日的，守约方有权解除本合同并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金；8、原告支付购房定金之日起，该房屋使用权和居住权归原告；被告办理完抵押手续后，原告10日内支付剩余房款给被告，如原告不配合则取消本条；过户手续应于2021年10月31日前办理完成。
原告杨某某自2021年8月19日至10月12日向被告支付购房定金130,000元，向第三人支付居间服务费4,000元；被告向第三人支付居间服务费4,000元。2021年10月22日，涉案房屋解除抵押。被告付依旺没有向原告杨某某交付涉案房屋，至本案辩论终结前该涉案房屋也没有登记至被告的名下。
法院经审理认为，原、被告及第三人于2021年10月9日订立的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告约定在支付定金时该房屋使用权和居住权归原告，但被告并未向原告交付房屋，未履行约定合同的主要义务，且被告也不能按照约定期限办理不动产登记手续，在此情况下，原告具有不安抗辩权，可以拒绝支付余款。在被告不履行其主要义务要求的情形下，被告要求继续履行合同的请求，本院不予支持。被告未履行其主要义务，对于原告主张解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告虽然约定支付定金13万元，但房款总价为25.7万元，明显超过合同标的额的20%部分，不产生定金的效力。合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款130,000元。原、被告虽然约定计算违约金的方式，但明显过高，本院调整为违约金为20,000元。原、被告之间的买卖合同解除，故第三人应当向原、被告分别退还居间费用4,000元。原告要求第三人承担连带责任的法律依据不足，本院不予支持。遂作出上述判决。
